【熱點評論】12月市場

發表時間:2014-3-19 20:20:00閱讀次數:1795

經緯: 政策收緊成交萎縮,市場降溫信號明顯

文/經緯行研究中心

 

一、總況: 政策效應彰顯,月度成交現“腰斬”

 

1.  新增供應:業績壓力不大推貨放緩,政策抑制推售類型現轉移

據經緯行研究中心不完全統計,2013年12月廣州十區兩市有32個盤推出新貨,比上月推盤數增加1個,總推貨量為5219套,比上月減少高達2028套,環比下跌27.98%。

雖已是年底,但月度總體新增供應卻有明顯下降,因今年市場的持續回暖,不少發展商在年底之前已完成或者接近完成年度銷售目標,因而在推貨速度方面有所放緩,多改為少量加推為主。而相比十區的相對淡靜,增城、從化因政策影響相對較小,因而在新貨推售占比上相對較大,特別是從化,憑借全市價格洼地的優勢,越秀·逸泉映翠及雅居樂小院流溪兩大品牌暢銷盤均在12月初推出了全新一期,且貨量均超過400套,遙遙領先于其他區域的樓盤。價格方面,因市場漸入淡靜,不少發展商在定價方面相對謹慎,多是高位企穩,新貨價格再攀高的項目較少,而部分項目出于年度業績達成的目的,在新貨價格方面有所讓利,例如敏捷地產旗下的敏捷·錦繡星辰、敏捷·錦繡天倫、亞運城·天譽、豐泰城市公館等,與之前相比讓利幅度在500-2000元/㎡不等。

當然也有部分發展商在推售物業類型上有所轉移,主要是意識到住宅市場因調控政策升級導致客戶觀望情緒漸起,短期內住宅推售難以突圍,進而選擇了商鋪、公寓這類型物業做最后的業績沖刺,包括蘿崗萬達廣場、碧桂園空港國際、保利天悅、敏捷御峰國際、華景里理想地等。

月度統計周期:上月26日至本月25日

 

表1:廣州十區兩市2013年12月新增供應列表

監測周期:2013年11月26日至2013年12月25日

 

1.  總體交投:成交腰斬創年內新低,沖業績考慮降價現象初現

 

據經緯行研究中心監測顯示,13年12月廣州十區簽約2258套,計26.79萬㎡,環比大降54.42%,同比大降69.19%,簽約均價為15180元/㎡,環比上漲7.86%,同比下跌1.60%;十區兩市簽約4736套,計54.71萬㎡,環比下跌42.25%,同比下跌55.40%,簽約均價為11379元/㎡,環比微跌1.75%,同比下跌13.26%。

本月成交現“腰斬”,創年內新低,并直逼2012年最慘淡的2月。究其原因在,第一,12月總體推貨量不大,多是少量加推為主,且價格多無明顯讓利,難以刺激客戶入市;第二,“穗五條”的出臺使得市場調控進一步升級,在二套房首付和外地人購房門檻提高的抑制下,市場有效需求進一步減少;第三,行政性調控措施的進一步干預,除了之前的限制措施外,為了讓年度的房價不至于上漲過快,中心六區在售樓盤中下旬開始停簽近兩周,而增城從20號到25號之間停止簽約,均在一定程度上制約了成交量的放大;第四,受政策、信貸、經濟等各方面的影響,再加上知名人士例如李嘉誠的資產轉移以及媒體對市場淡靜的過度解讀,使得不少買家市場預期現轉變,觀望情緒漸起,部分更是出現看跌明年房價的預期。在此背景下,不少樓盤年底入場量明顯下滑,成交更是寥寥,即使是之前持續暢銷的樓盤在本月推新,大部分成交也明顯放緩不少,持續引爆的項目已難再。

價格方面,因外圍四區本月成交亦趨冷清,在十區中的占比相比上月有所減少,對十區價格拉低的作用減弱,因而出現12月十區均價微漲的局面。 實際上,多盤價格仍高企,但有部分項目出于年底沖業績的考慮,在售價上面相比之前或者開售前的吹風價有所降低。預計隨著市場成交的持續低迷,將有越來越多的項目,特別是外圍區域低素質樓盤,在銷售受阻、資金回籠壓力大的背景下拉開降價的序幕,但預計全面擴圍仍需在半年以上,且是在政策調控措施不變或者進一步加嚴的背景下。

數據來源:經緯行研究中心整理陽光家緣網數據

監測周期:2013年11月26日至12月25日

 

二、區域:十區成交均顯淡靜,從化借政策相對利好逆勢大漲

 

表2:廣州新建商品住宅12月簽約交易分區統計

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