【熱點評論】2013年總結

發表時間:2014-4-17 15:48:00閱讀次數:1878

經緯: 調控轉方式  市場未變天

文/經緯行研究中心

 

全國的房地產市場,經歷了2012年的回暖,2013年的走勢,曾因諸多不明朗因素,而讓業界充滿期待,而又忐忑。如今,已經進入2014年,回顧2013年,收獲多于挑戰——2013年,中國經濟基本面,終于實現了增速止跌回穩;新一屆政府,對樓市的直接干預性表態明顯減少;購房需要在多重抑制之下,依然活躍,樓價上漲的主勢未變;但另一方面,政府對樓市調控的必要性并沒有降低;抑制樓價過快上漲的任務依然沒有完成;普通大眾因持續上漲的樓價,和繼續收緊的房貸政策,消費能力可能減弱;房產稅的推進,雖然原地踏步,但必然性更加清晰。

從十八大到十八屆三中全會,再到中央經濟工作會議的召開,通過一年時間的觀察,新一屆政府對樓市調控的思路轉變也愈加清晰。業界普遍認為,中央政府的調控思路,從以行政手段為主,追求短期效果,轉向建立以“雙軌制”和新稅制為主的長效機制;從“抑需求”主導轉向“增供應”并重;但長效機制的建立還需要一段時間,行政手段也不會立即退出。

2013年,廣州針對住宅市場的限購、限貸、限售措施繼續實施,并且先后通過3月份的“新國五條”細則以及11月份的“穗五條”而繼續收緊,市場需求和開發商的漲價行為得到一定抑制,但和全國樓市的主流走勢一樣,廣州住宅成交保持活躍,價格繼續上升。官方公布的數據,2013年前11個月,廣州十區新建住宅網簽面積和均價,分別增長了0.19%和13.61%;存量住宅市場,繼續保持了比新建住宅更快的增長,網簽量價分別增長了54.69%、17.5%。購買住宅受限,投資性需求繼續流向辦公、商業類物業。2013年前11個月,廣州辦公、商業網簽面積雖然分別下降了15.45%、12.37%,但主要是受供應減少的影響,同期的吸納率均達到105%,是近幾年的最高水平;其中辦公性質的公寓產品,以及品牌開發商的低總價商鋪,尤受追捧。

在市場成交活躍,以及規劃利好、市區土地稀缺等因素的多重影響下,各大開發商2013年在廣州的拿地熱情不減,屢創新地王。全市共產生了9個新地王,其中海珠區南洲路地塊、荔灣區珠江隧道口以西地塊的樓面地樓分別達到21750元/平方米及19638元/平方米;2013年廣州市十區土地一級市場(不含工業)共成功出讓用地358.24萬平方米,總成交金額582.61億元,折合樓面地價6108元/平方米,比2012年上漲134.46% 住宅用地,市區的三舊改造地塊受追捧;商服用地,新功能區金融城是熱點;國家級新區南沙的推地也明顯加快。

展望2014年,預計在中央層面,保障房建設的推進力度會進一步加大,廣州土地出讓“限價競配套”的方式會繼續推行,對中小戶型的配比要求也不會減少;房產稅的準備工作會進一步推進但全面開征的可能性也不大。廣州市場,目前大眾的普通住宅消費依然活躍,但房產稅開征的預期,以及廣州2013年11月開始實施的二套房首付7成等因素,會影響大眾的購買能力和價格預期,所以成交量也難有進一步的大提升,價格會繼續保持上漲,但漲速會有所放緩。

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