經緯行研究中心對廣州五一樓市監測數據顯示,五一廣州樓市除個別樓盤外,均呈現丁財兩不旺態勢。經緯物業(中國)有限公司董事長兼總經理區俊文認為,未來三個月內,樓市將呈量價齊跌態勢。成交量將下跌30%左右,成交價將下跌10%-15%。在政策調控已經見效的情況下,呼吁政府應逐步回調并優化政策。

背景解讀:遠水救不了近火 新政被迫出臺

為什么說415新政的出臺是迫不得已?我有四個方面的解讀。第一個方面,房價大幅飆升,房價地價進入惡性上漲。面對2009年全球金融危機,中央提出了4萬億的救市政策。為了保八,中央及地方政府都出臺了不同程度的政策來保證房地產市場的平穩發展。寬松甚至有些過度寬松的貨幣政策,再加上天量的新增貨幣,這是2009年房價飆升的關鍵原因。

房價飆升,房企資金鏈從2008年的緊缺狀態進入2009年的極度充裕狀態。因此大中城市在下半年不停的出現地王,開始出現面粉和面包競相漲價的惡性循環。居高不下的通貨膨脹壓力,尤其是大中城市老百姓生活成本的提高,讓中央感受到了壓力。

廣州房地產市場是其中的典型之一,包括上海、深圳、北京,房地產市場都出現了井噴的現象。2009年廣州房地產市場的成交量創歷史新高,在中國經濟最危險的時候達到了978萬平方米的銷售面積。在2009年廣州房價上升了30%—50%,個別項目升幅超過了50%,可以媲美香港。

第二個方面,中央政府出臺了多種抑制房價快速上漲的措施,但遠水救不了近火。從2010年初到兩會期間,中央出臺了很多的房地產政策,如明確要求地方增加保障房供應。廣州開始大規模進行的舊城改造,已經從地方政府的任務上升到中央甚至是國家的政策。盡管這些政策都可以很大程度的遏制房價的快速上漲,但畢竟遠水救不了近火,短期內沒辦法增加供應來遏制房價的快速上漲。

第三個方面,這一輪房價的快速上漲,根本原因在于房地產市場供求結構性失衡。1—3月份,廣州以及其他大城市房價飆升,只是區域性的飆升,是由于區域性供不應求造成。 這導致個別的樓盤房價一天一個價,或者是不用市場調研,僅增加10—20套的新貨量,就要提價5%—10%,從而測試市場可以接受的程度。

面對房價快速上漲,但短期內又沒有辦法增加供應的時候,中央不得已只好采取休克療法——通過打壓需求來將房價快速上漲的勢頭來遏制住。這就是我對新政出臺背景的解讀。

效果剖析:未來三個月 量價下滑必成事實

經緯研究中心對五一廣州樓市監測的顯示,新政在半個月時間內成效初見。我推測,在未來三個月內,量價下滑必成事實,而且下滑的速度不會太低。成交量會下調30%左右,成交價格會有10%—15%下降。

在房地產市場受到過度壓制的情況下,未來3—5個月是非常好的調整期,也是調整市場心態的過程。在2008年房地產市場前景不明朗的情況下,大部分開發商都在控制開發量,因此今年無論是否有新政,供應和成交量必然是下降的。這是其一。

其二,8月份之前,市場上基本上沒有新盤推出。但在8、9月份之后,無論是廣州還是其他地區,都有較大的新政貨量推出。在市場處于觀望的情況下,再加上較大的新增供應,價格必然會出現相應的下調。

呼吁建議:政策應點到即止 逐步回歸到市場調節

房地產發展相對成熟的市場,改善型買家是市場成交的中堅力量,不是高端物業的投資者,也不是年輕的首次置業者。此次新政對改善型消費者和剛性需求者的影響非常大,這是我最擔心的。

中央希望政策一步到位,首付從20%上調到30%,對于首次置業的目標人群和消費者而言是不良的信號。以家庭為單位一刀切的將改善型的首付提高到50%,這也是不合理的。

今年八、九月份新增供應釋放,而且供應量不小的時候,如果改善型買家沒有動力進行正常健康的消費,房地產市場怎么辦?我認為新政的成效已經達到了,是時候點到為止了。建議在在未的3—5個月內,政府歸政府、市場歸市場。因為新增供應量在八、九月份大量的釋放,到時候會有新的定價規則,政府無為而治會更好。

鑒于新政調控主要目的是壓房價,因此在效果已經顯現之后,政府應優化政策局部回調。將首次置業首付保留30%,對于個別的消費者可以適度寬松的做法。首次置業90平方米以下的買家可以采取首付20%的做法。

對改善型置業者,可以從50%的首付過渡到30%,應該增加買家的信貸評估政策,按照收入和稅收證明,判斷可以給多少的按揭,或者是在貸款利息上給予微調。

目前新政對于第三套住房完全不給予貸款,我認為可以給予40%—50%的貸款,同時要增加資產審查。無論是首次置業還是首次投資的客戶應分門別類的操作,而不是一刀切。

廣州是房地產市場全國商品化和市場化過程中最早的城市,也相對很成熟。在房價瘋狂上漲的時候,廣州沒有跟很多大城市一樣飆升。2009飆升的比例也比不上國內的北京、上海、深圳和杭州等城市。因此我認為廣州的基礎是穩定的,而且是踏實的。希望廣州市政府和房管局不要過度的配合中央政策,不但廣州發展商和老百姓、購房者受到新政的影響,而且市場進行了有效的調整。

最后,建議廣州市國土房屋管理局和市政府,不要過度配合中央的調控政策。政府不要用太多的行政調控來干預房地產市場,要相信市場自我調控的能力。在有效的金融體系下,通過市場的方式,一樣能夠使房地產市場健康有序的運行。

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